In dit artikelen nemen we je mee in de 10 stappen om een Bed & Breakfast te beginnen. Benieuwd naar een specifieke stap? Klik direct op één van de onderstaande links.
- Schrijf je in bij de KvK en Belastingdienst
- Controleer het bestemmingsplan
- Regel toestemmingen én voorzieningen voor je B&B
- Regel de juiste verzekeringen
- Houd een nachtregister bij én gebruik reserveringssoftware
- Neem maatregelen tegen legionella
- Zorg voor een schone, nette ruimte
- Zorg voor een eerlijke prijs
- Promoot jouw B&B via eigen website én externe bookingsites
- Zorg voor recensies en classificaties
Wat is een Bed & Breakfast eigenlijk?
Bed & Breakfast-verblijven zijn misschien wel populairder dan ooit te voren. Mede door de razende populariteit van het tv-programme B&B Vol Liefde, waarin Nederlandse bed and breakfast-eigenaren gevestigd in het buitenland op zoek gaan naar liefde.
Zoals de naam al zegt, verstrek je bij een bed en breakfast zowel een overnachting als ontbijt. Toch is het beginnen van een bed en breakfast echt iets anders dan het starten van bijvoorbeeld een hostel of restaurant.
Officieel hoort een bed en breakfast zelfs niet bij de Horeca (HOtels, REstaurants, CAfé's). In plaats daarvan valt het onder de sector verblijfsrecreatie.
B&B-locatie heeft vaak een woonbestemming
Een belangrijk kenmerk van een bed en breakfast is dat het meestal gevestigd is in een pand met een woonbestemming. Het hoofddoel is dan 'wonen', het nevendoel 'het verstrekken van logies'.
Mag je zomaar een bedrijf aan huis beginnen? Je leest het hier.
Ter vergelijking, bij een hotel is het hoofddoel 'het verstrekken van logies' en het nevendoel ‘het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse’.
Bed & Breakfast beginnen in 10 stappen
Je wil een Bed & Breakfast beginnen, maar je weet niet hoe? Wij helpen je op weg met dit doeltreffende plan. In 15 stappen leren we je alles over het beginnen van je eigen Bed & Breakfast.
1. Schrijf je in bij de KvK en Belastingdienst
Een nieuwe onderneming moet je altijd inschrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Dat is dus ook het geval als je van plan bent om een Bed & Breakfast (B&B) te beginnen.
Als je jouw onderneming hebt ingeschreven bij de KvK, dan hoef je je niet ook nog apart aan te melden bij de Belastingdienst. De KvK geeft deze gegevens namelijk automatisch door aan de fiscus.
2. Controleer het bestemmingsplan
Het kan zo zijn dat je op de gewenste locatie helemaal geen B&B mag openen. Om hierachter te komen, moet je eerst het bestemmingsplan controleren. Omdat veel mensen een Bed & Breakfast in of bij hun woonhuis hebben, is in het pand vaak alleen een woonvoorziening toegestaan.
Het verschilt per gemeente of binnen die woonvoorziening toch B&B's of een gastenverblijf zijn toegestaan.
Vaak bestaan er dan speciale voorwaarden, zoals een maximaal aantal kamers of gasten.
Bestemmingsplan wijzigen
Is het in jouw gemeente of situatie niet zomaar toegestaan om een Bed & Breakfast te beginnen? Dan kun je een aanvraag indienen om het bestemmingsplan te wijzigen. Dit is echter vaak een lastig traject.
- Controleer allereerst bij de gemeente of een bed en breakfast binnen het bestemmingsplan van je pand past.
- Doe een melding milieubeheer bij de gemeente.
- Ga je (ver)bouwen of slopen? Dan heb je een omgevingsvergunning voor bouwen of een sloopvergunning nodig.
Een alternatief is het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening.
Het kan noodzakelijk zijn dat je flink moet verbouwen. Vraag in dat geval ook eerst een omgevingsvergunning aan.
3. Regel toestemmingen én voorzieningen voor je B&B
Als je een bed en breakfast wilt beginnen, val je dus niet onder de horeca. Toch zijn er wel een aantal belangrijke zaken die je sowieso moet regelen. Goed om te weten: er zijn geen landelijke wetten en regels over het starten van een B&B, dit verschilt per gemeente.
Zorg voor de juiste voorzieningen
Een slechte online review heb je zo te pakken, bijvoorbeeld omdat het toilet niet goed doorspoelt. Zorg dat alle ruimtes en voorzieningen daarom goed in orde zijn. Breng buren dus op tijd op de hoogte van je plannen om een B&B te beginnen. Dit levert vaak iets meer overlast op dan een woonhuis, dus dit is het moment om de omwonenden te betrekken.
Zorg voor een veilige omgeving
Zorg voor brand-, rook- en koolstofmonoxidemelders en veilige vluchtroutes. Kunnen er in jouw B&B meer dan tien personen tegelijk overnachten? Dan ben je verplicht om bij de gemeente een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik aan te vragen.
Als je (in eerste instantie) minder dan tien slaapplaatsen beschikbaar stelt, dan kun je op dit gebied voorlopig volstaan met een gebruiksmelding bij de gemeente.
Stel hygiënecodes op
Wellicht verwen je jouw klanten straks ook dagelijks met een vers ontbijtje. Die kans is best groot, want in de meeste gevallen wordt er in een B&B ook eten en drinken bereid voor de gasten.
Daarvoor heb je een geldig HACCP-plan nodig. Daarmee laat je zien dat je werkt volgens een goedgekeurde hygiënecode. Dit dient bijvoorbeeld ter voorkoming van voedselvergiftiging.
4. Regel de juiste verzekeringen
Denk ook goed na over welke verzekeringen goed van pas komen wanneer je een Bed & Breakfast begint. Wat kun je bijvoorbeeld doen tegen brand, diefstal of andere incidenten?
Vooral wanneer je een B&B aan huis hebt, betekent dat in de praktijk vaak dat je jouw kostbare spullen deelt met je gasten. Het is dus logisch dat er weleens iets stuk kan gaan. Ben je daarvoor verzekerd?
- Aansprakelijkheidsverzekering: deze verzekering dekt schade die je toebrengt aan anderen, bijvoorbeeld aan je gasten, hun eigendommen of aan derden. Dit kan schade zijn door brand, inbraak, ongevallen of andere onverwachte gebeurtenissen.
- Inventarisverzekering: deze verzekering dekt schade aan de inventaris van je Bed and Breakfast, zoals meubels, apparatuur en andere bezittingen. Dit kan schade zijn door brand, inbraak, wateroverlast of andere onverwachte gebeurtenissen.
- Rechtsbijstandverzekering: deze verzekering biedt juridische hulp bij conflicten, bijvoorbeeld met je gasten, buren of met de overheid.
- Opstalverzekering: deze verzekering dekt schade aan het gebouw waarin je Bed and Breakfast is gevestigd.
- Bedrijfsschadeverzekering: dekt schade aan je zakelijke activiteiten, bijvoorbeeld als je gedwongen wordt om je Bed and Breakfast te sluiten door schade of een andere gebeurtenis.
5. Houdt een nachtregister bij én gebruik reserveringssoftware
Als je via jouw Bed & Breakfast overnachtingen aanbiedt, dan ben je in bepaalde gevallen ook verplicht om een doorlopend nachtregister bij te houden. De gemeente kan deze gegevens namelijk nodig hebben voor het heffen van toeristenbelasting.
- Start een nachtregister waarin je bijhoudt wie er blijft slapen. De gemeente gebruikt dit voor het heffen van toeristenbelasting.
In het nachtregister houd je bij welke gasten op welke dagen in de B&B een overnachting hebben geboekt. Je registreert de naam en woonplaats van de gast, de datum van aankomst en de datum van vertrek. Daarnaast noteer je welk identiteitsbewijs de gast heeft getoond.
Reserveringssoftware voor Bed & Breakfast
Als B&B-ondernemer kun je tegenwoordig eigenlijk niet zonder reserveringssoftware. Zo'n all-in-one-pakket neemt een hoop werk voor je uit handen. Met deze software heb je één handig overzicht met alle lopende reserveringen. Dat biedt veel voordelen:
- Je ziet in de digitale agenda in één oogopslag hoe het is gesteld met de bezetting.
- Je weet welke gasten al hebben ingecheckt.
- Alle betalingen staan netjes op een rij.
- Facturen sturen gebeurt automatisch.
- Het opstellen van bevestigingsmailtjes hoeft niet meer, dat doet de software.
- Je bent minder tijd kwijt aan de administratie.
- Reserveringssoftware zorgt voor veel gemak en verkleint de kans op fouten.
6. Neem maatregelen tegen legionella
Kunnen er meer dan vijf mensen blijven slapen? Dan ben je verplicht om maatregelen tegen legionellabesmetting te nemen. Heeft het pand van jouw Bed & Breakfast in het bestemmingsplan van de gemeente een logiesfunctie? Of heeft de locatie een woonfunctie en kunnen er meer dan vijf personen bij je overnachten?
Dan ben je verplicht om legionellapreventiemaatregelen te treffen. Legionella is een gevaarlijke infectie van de luchtwegen. Deze bacteriën kunnen zich onder meer ontwikkelen in leidingwater en (zwem-)badwater. Ook een hottub of jacuzzi leveren risico's op.
Laat waterleidingen controleren
Wat kun je doen om legionella buiten de deur te houden? Zorg ervoor dat de kwaliteit van het leidingwater goed is. Laat regelmatig de leidingen doorspoelen en laat het drinkwater minstens twee keer per jaar controleren op legionella. Je kunt deze meting laten uitvoeren door een gecertificeerd bedrijf.
7. Zorg voor een schone, nette ruimte in jouw B&B
Een no-brainer, maar hoe klein je bed en breakfast ook is, gasten verwachten altijd een brandschone kamer. Let vooral ook op het sanitair. Je kunt je schoonmaakplan aanpassen aan de grootte van je B&B en aan de behoeften van je gasten.
Als je bijvoorbeeld een kleine B&B hebt, kun je de taken zelf uitvoeren. Als je een grote B&B hebt, kun je een schoonmaker inhuren. Je schoonmaakplan moet een lijst, de volgorde én de frequentie van alle taken die moeten worden uitgevoerd bevatten. Andere tips:
- Zet de ramen en deuren open zodra de gasten vertrekken.
- Laat de kamers een paar uur luchten voordat je nieuwe gasten ontvangt.
Denk aan de gastvrijheid
Uiteraard is gastvrijheid ook een belangrijk punt. Hoe zorg je ervoor dat je gasten zich welkom voelen, zonder dat ze het idee hebben dat ze in de gaten gehouden worden? Dat kan bijvoorbeeld met kleine attente gebaren, zoals een chocolaatje in de kamer of verse bloemen.
8. Zorg voor een eerlijke prijs voor jouw Bed & Breakfast
Ook niet onbelangrijk: hoe bepaal je de kamerprijs van je B&B? Dat ligt er onder andere aan of je een B&B in het buitenland of in Nederland begint. In ons land is de gemiddelde kamerprijs voor twee personen ongeveer € 75, inclusief ontbijt en toeristenbelasting. In het buitenland gelden andere prijzen.
Daarnaast is het natuurlijk afhankelijk van wat jij te bieden hebt als B&B. Hoe meer luxe, hoe hoger de prijs.
Heb je bijvoorbeeld een B&B in een populaire badplaats? Dan kun je wellicht een hogere kamerprijs vragen. De prijsstelling is een kwestie van vraag en aanbod. Door lokaal marktonderzoek te doen, krijg je meer kennis op basis waarvan je de kamerprijs vast kunt stellen.
9. Promoot jouw B&B via eigen website én externe bookingsites
Een eigen website is essentieel voor het promoten van je B&B. Het is de plek waar je alle informatie over je B&B kunt delen, zoals foto's, prijzen, beschikbaarheid en contactgegevens.
- Zorg voor een professionele uitstraling: de website moet er goed uitzien en gemakkelijk te navigeren zijn.
- Gebruik duidelijke en relevante foto's: foto's zijn een belangrijk onderdeel van een website voor een B&B.Zorg ervoor dat de foto's van hoge kwaliteit zijn en een goede indruk geven van je B&B.
- Geef veel informatie: de website moet alle informatie bevatten die gasten nodig hebben om een beslissing te nemen. Denk hierbij aan informatie over de locatie, de kamers, de faciliteiten en de omgeving.
- Maak de website makkelijk te vinden: zorg ervoor dat de website goed vindbaar is via zoekmachines.
Gebruik externe bookingsites
Externe bookingsites zijn een goede manier om je B&B onder de aandacht te brengen van een groot publiek. Booking.com en Airbnb zijn de twee grootste bookingsites ter wereld.
Voordelen van externe bookingsites:
- Je B&B wordt gevonden door een groot publiek.
- Je hoeft niet zelf marketing te doen.
- Je krijgt toegang tot een boekingssysteem.
Nadelen van externe bookingsites:
- Je betaalt een commissie per reservering.
- Je hebt minder controle over je prijzen en beschikbaarheid.
Welke site is geschikt voor jou?
De keuze tussen Booking.com en Airbnb hangt af van je persoonlijke voorkeuren en de doelgroep die je wilt bereiken. Als je een traditionele B&B runt en een breed publiek wilt bereiken, is Booking.com een goede keuze. Als je een unieke B&B runt en een meer gerichte doelgroep wilt bereiken, is Airbnb een goede keuze.
Bed & Breakfast adverteren via Booking.com
Om je B&B aan te melden bij Booking.com, kun je een account aanmaken op de website van Booking.com. Het aanmelden is gratis, maar je betaalt een commissie per reservering. De commissie is afhankelijk van de locatie van je B&B, maar gemiddeld in Nederland zo'n 13%.
Bed & Breakfast adverteren via Airbnb
Om je B&B aan te melden bij Airbnb, kun je een account aanmaken op de website van Airbnb. Het aanmelden is gratis, maar je betaalt een commissie per reservering. De commissie is bij Airbnb wel een stuk lager dan bij Booking.com: gemiddeld zo'n 3%.
10. Zorg voor recensies en classificaties
Waneer gasten op zoek zijn naar een bed en breakfast, hechten ze veel waarde aan de mening van anderen. Probeer dus zoveel mogelijk positieve recensies te verzamelen op je website, op bookingssites en op social media.
Er bestaat ook een classificatie voor bed en breakfasts in Nederland. Stichting Bed & Breakfast Nederland stuurt mystery guests naar verschillende locaties om een score van één tot vijf tulpen toe te kennen.
Veel gestelde vragen over het beginnen van een Bed & Breakfast:
- Welke stappen moet je nemen om een B&B te beginnen?
Om een B&B te beginnen, moet je je eerst inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook is het handig om het bestemmingsplan van de gewenste locatie te controleren. In dit handige stappenplan vind je alle andere stappen die je kunt doorlopen om een Bed & Breakfast te beginnen. - Wat levert een B&B op?
Dat is afhankelijk van welke kosten je maakt, hoeveel kamers je kunt verhuren en voor welke kamerprijs. In Nederland is de gemiddelde kamerprijs voor 2 personen ongeveer € 75. Dat is inclusief ontbijt en toeristenbelasting. In het buitenland kan de gemiddelde kamerprijs hoger of lager zijn. Het ligt ook aan de locatie van je B&B, hoe populair is deze plek bijvoorbeeld? - Welke regels zijn er voor het starten van een B&B?
Heeft het pand van jouw Bed & Breakfast in het bestemmingsplan van de gemeente een logiesfunctie? Of heeft de locatie een woonfunctie en kunnen er meer dan vijf personen bij jou overnachten? Dan ben je verplicht om legionellapreventiemaatregelen te treffen. Verder moet je in bepaalde gevallen een nachtregister bijhouden. Zorg ook voor brand-, rook- en koolstofmonoxidemelders en veilige vluchtroutes. En vergeet niet het bestemmingsplan te controleren van je B&B.
