Hypotheek voor ZZP'ers: dit zijn de mogelijkheden

Hypotheek voor ZZP'ers: wat zijn de mogelijkheden?

Als het om hypotheken en ZZP’ers gaat, doen vaak de wildste verhalen de ronde. Waar kijkt een bank naar en is het in deze tijden überhaupt wel mogelijk om als zelfstandige ondernemer een hypotheek te krijgen? En zo ja, hoe kun je dan de kans op goedkeuring van jouw aanvraag vergroten? In deze checklist leggen we uit hoe het zit.

Toon drie opeenvolgende jaarrekeningen

Allereerst is het belangrijk om onderscheid te maken tussen een startende ondernemer en een ZZP’er die al jarenlang actief is. Voor een jonge startende ondernemer kan het soms inderdaad lastiger zijn om een hypotheek te krijgen.

Dit hangt af van jouw persoonlijke situatie - en of je bijvoorbeeld samenwoont met iemand die wel in vaste dienst werkt - en of je over een financiële buffer beschikt die toereikend is. De meeste banken vragen om jaarcijfers van de laatste drie jaar, zodat ze jouw inkomen kunnen berekenen.

Als startende ondernemer heb je wat jouw onderneming betreft deze cijfers nog niet. Los van deze jaarcijfers kijkt de bank ook naar de verwachtingen van de branche waarin je werkt, hoe je de kansen op werk inschat, hoeveel opdrachtgevers je hebt en verwacht te krijgen, of je eigen spaargeld meebrengt, of je (studie)schulden hebt en of je eventueel plannen hebt om weer in loondienst te gaan werken.

Overtuig de bank

Er zijn overigens best uitzonderingen mogelijk als je nog geen drie jaarrekeningen kunt laten zien. Probeer je bank te overtuigen van het feit dat jouw inkomen bestendig genoeg is om de hypotheek te betalen en dat jouw toekomstperspectief en groeimogelijkheden gunstig zijn.

In dat geval kan de bank namelijk besluiten om jou ook in de beginnende fase van jouw onderneming een hypotheek te verstrekken. Het is belangrijk om in dit geval deze cijfers te ondersteunen met een goed onderbouwde winstprognose, afkomstig van een deskundige.

Hypotheek is gebaseerd op je gemiddelde inkomen

Ben je al langer actief als zelfstandig ondernemer en wil je een huis kopen? Dan berekent de bank in de meeste gevallen jouw gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Let wel: de banken kijken hiervoor niet naar jouw omzet, maar naar je nettowinst (zie verderop in dit artikel).

Het is afhankelijk van de bank welke methode wordt gehanteerd. Sommige banken nemen het gemiddelde van de nettowinst van de laatste drie jaar, andere banken laten het laatste jaar het zwaarst tellen (1x nettowinst jaar 1 + 2x nettowinst jaar 2 + 3x nettowinst jaar 3: dit bedrag wordt door 6 gedeeld).

Extra regels voor een Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wilt afsluiten, is de nettowinst uit het laatste jaar het maximum inkomen. Stel: in jaar 1 is de nettowinst 40.000 euro, in het tweede jaar 75.000 euro en het derde jaar 50.000 euro.

De gemiddelde winst is dan 55.000 euro, maar de bank houdt in dat geval toch 50.000 euro aan als norm om de hypotheek te berekenen. Er worden door de NHG geen uitzonderingen gemaakt voor ZZP'ers die geen jaarcijfers van drie opeenvolgende jaren kunnen overleggen. 

Aangescherpte regels voor hypotheken 

Na de financiële crisis, waarin ook de huizenmarkt in elkaar klapte, zijn de hypotheekregels door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aangescherpt. Waar er vroeger bijvoorbeeld nog aflossingsvrije hypotheken konden worden afgesloten (inclusief hypotheekrenteaftrek), is het nu alleen nog mogelijk om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek als je een annuïteitenhypotheek afsluit.

Dit heeft als consequentie dat de maandlasten hoger zijn dan bij een aflossingsvrije hypotheek - waardoor je dus een lager bedrag kunt lenen. Het idee hierachter is dat dankzij de maandelijkse aflossing de schuld steeds kleiner wordt en daarmee de risico's op restschulden - en alle daarbij horende (financiële) ellende - worden beperkt.

Alleen nog hypotheekrenteaftrek met een annuïteitenhypotheek

Met een annuïteitenhypotheek betaal je iedere maand hetzelfde bruto maandbedrag. Dit bedrag bestaat altijd uit een deel aflossing en een deel rente. In het begin van de aflossing betaal je het grootste gedeelte rente, maar naarmate je meer aflost, verschuift deze verhouding. Stel dat je een maandelijks hypotheekbedrag van 1000 euro betaalt. Daarvan is in eerste instantie 900 euro rente en 100 euro aflossing.

Na een aantal jaar wordt de hypotheekschuld door de aflossingen minder groot en betaal je waarschijnlijk 800 euro rente en 200 euro aflossing - de verhouding verschuift in de loop der jaren steeds sneller.

Omdat de hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor de rente, heb je in de eerste jaren meer fiscaal voordeel dan aan het einde van de looptijd. Aan het einde van de looptijd is de volledige hypotheekschuld afgelost.

Verlaging maximale leengrens hypotheek

De looptijd om een hypothecaire lening volledig af te lossen bedraagt sinds 2013 nog maximaal dertig jaar, mits je in aanmerking wilt blijven komen voor de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast is het maximaal te lenen hypotheekbedrag verder aangescherpt voor 2016.

Tot eind vorig jaar telde het inkomen van de minst verdienende partner voor een derde mee in de berekening van de maximale hypotheek. Stel: jij verdiende 55.000 euro per jaar en jouw partner bracht op jaarbasis 30.000 euro in. Dan werd van het laagste inkomen 10.000 euro meegenomen bij het berekenen van het maximumbedrag. Sinds 2016 telt het inkomen van de minst verdienende partner voor de helft mee. In bovenstaand geval zou het dan dus gaan om een bedrag van 15.000 euro.  

Bovenop de hypothecaire lening komt doorgaans echter nog een aantal kosten, zoals het advies van de bank, afsluitkosten en notariskosten. En dan hebben we het nog niet gehad over een eventuele verbouwing of andere verbeteringen die je wilt aanbrengen in de nieuwe woning.

Deze verscherpte regels gelden voor alle inwoners van Nederland, dus ook voor mensen in loondienst. Het verschil is dat zij een vast contract hebben, waaraan een maandelijkse loonstrook verbonden is. Hierop staat volledig gespecificeerd wat het bruto inkomen is en zodoende is het eenvoudig om vooraf al het bruto jaarinkomen te berekenen.

Het hypotheekbedrag wordt berekend aan de hand van een bruto jaarsalaris. Over het algemeen mag iemand in loondienst 3 tot 4,5 keer zijn jaarinkomen lenen. 

Nettowinst is leidend voor een hypotheek

Kijken we naar een jaarrekening van een ondernemer? Dan is vaak pas na het gewerkte jaar precies vast te stellen hoeveel geld de ondernemer verdiend heeft. Daar komt nog eens bij dat de bank niet naar de brutowinst, maar de nettowinst kijkt. En laat het vaak nou net de taak van jouw boekhouder zijn om deze nettowinst voor de belastingaangifte op een zo laag mogelijk bedrag te laten uitkomen.

Als startende ondernemer moet je in de eerste jaren vaak investeringen doen. Denk maar aan de aanschaf van een bedrijfsauto, gereedschap, een computer of de inrichting van een kantoor: het kan qua het investeren in bedrijfsmiddelen al snel in de duizenden euro's lopen. Dit brengt in dat jaar de nettowinst fors omlaag, maar zegt verder niet zoveel over wat je daadwerkelijk hebt verdiend. 

Let op aftrekposten en afschrijvingen

andres

Advies voor zzp'ers

Ga jij als ZZP'er van start? Wat heb je dan nodig? Bespreek de oplossingen voor jou in een adviesgesprek met een adviseur van Rabobank.

Maak een advies-afspraak

Het is in dat opzicht goed om de regeling voor willekeurige afschrijving in de gaten te houden.

Zolang je recht hebt op startersaftrek, mag je gebruikmaken van de willekeurige afschrijving. Dit betekent dat je zelf bepaalt wanneer je de totale afschrijvingskosten aftrekt.

Verdien je veel geld in jouw eerste jaar en wil je niet te veel belasting betalen? Dan schrijf je bijvoorbeeld de volledige auto af.

Dit betekent dat jouw nettowinst fors zakt - met als resultaat dat je minder belasting hoeft te betalen.

Maar dit houdt dus ook in dat de nettowinst - het bedrag waarop jouw hypotheek wordt gebaseerd - aanmerkelijk daalt. In dit opzicht heeft "elk voordeel dus ook zijn nadeel." En andersom. 

Schrijf een goed onderbouwd plan

Omdat er naar aanleiding van bovengenoemde redenen meestal nu eenmaal andere eisen gesteld worden aan hypotheken voor ZZP'ers dan voor mensen in loondienst, is het belangrijk dat je een goed onderbouwd plan kunt overleggen aan je bank. Ga hiervoor om de tafel zitten met je accountant of een financieel adviseur en bespreek samen hoe de jaarrekening moet worden opgesteld.

Schrijf ook een toelichting bij de balans en verlies- en winstrekening, waarin je duidelijk maakt dat je bijvoorbeeld een lagere nettowinst hebt door een (noodzakelijke) grote afschrijving of investering in jouw bedrijf. 

Laat aan de hand van de omzetcijfers zien dat je een goed jaar hebt gedraaid en voldoende geld hebt verdiend. Uiteindelijk blijf je voor de daadwerkelijke toezegging van een hypotheek afhankelijk van je bank, maar het voortraject kun je tot op zekere hoogte zelf beïnvloeden om zo de kans op een hypotheektoezegging enigszins te vergroten. 

Ook interessant voor jou

Alles over het fiscaal afschrijven van bedrijfsmiddelen 
Zelfstandigenaftrek en startersaftrek: zo zit dat
Een balans opstellen doe je zo
Een jaarrekening opstellen: waarop moet je letten?
Klanten en opdrachtgevers werven doe je zo

Bijgewerkt op: 28-06-2016

ZZP

Van freelance tekstschrijvers tot metselaars en van belastingadviseurs tot verpleegkundigen: in vrijwel elke branche kun je aan de slag als Zelfstandige Zonder Personeel. Maar waar begin je? Hieronder geven we jou informatie en tips over hoe je een succesvolle start maakt als ZZP'er:

  1. schrijf een goed ondernemingsplan 
  2. meld je aan bij de Kamer van Koophandel (KvK)
  3. reken het juiste uurtarief. Tip: download hier de gratis PDF en ontvang onze tips direct in je mailbox
  4. Goed je administratie regelen? Overweeg het openen van een zakelijke rekening
  5. blijf op de hoogte van ontwikkelingen op het gebied van de modelovereenkomsten/wet DBA
  6. lees meer over de populairste rechtsvorm voor startende ZZP'ers: de eenmanszaak

Tip: vind je het lastig om jouw ideeën op papier te zetten in een ondernemingsplan? Download dan hier vrijblijvend een gratis voorbeeldplan voor ZZP'ers.

Nieuwsbrief

Meld je aan voor onze wekelijkse nieuwsbrief met handige tips.

Hypotheek voor ZZP'ers

Kun je als ZZP'er een hypotheek krijgen?

Een variabel inkomen hoeft geen belemmering te zijn voor het aanvragen van een hypotheek. Een Rabobank-adviseur helpt jou graag op weg naar de aankoop van jouw droomhuis.

Maak nu een afspraak

Ondernemerstalent

6 kenmerkende eigenschappen van ondernemers

Beschik jij over de competenties om het maken als zelfstandig ondernemer? 

Hoe succesvol word jij?

Gratis PDF's voor starters

Gratis whitepapers voor startende ondernemers

Alle informatie die je nodig hebt in één PDF: met deze whitepapers ga je goed voorbereid van start met je bedrijf:

  • Ondernemingsplan in 10 stappen
  • Bedenk de perfecte bedrijfsnaam
  • Bereken je uurtarief
  • Een administratie opzetten doe je zo
     

Download gratis PDF

Wat is IkGaStarten?

IkGaStarten is een online initiatief van de Rabobank, de bank voor startend Nederland. Bedoeld voor startende ondernemers én voor mensen die nu nog in loondienst zijn, maar overwegen om ook de sprong te wagen. Iedere dag plaatsen wij hier nuttige informatie en tips die het leven van de ondernemer makkelijker en leuker maken. Rabobank kan jou onder meer op weg helpen met een zakelijke rekening en relevante verzekeringen.

sluiten

Ondernemingsplan maken?

Ontvang gratis de PDF ‘Ondernemingsplan: de basis in 10 stappen’. Wij hebben het volgende voor je op een rij gezet:

  • Hoe maak je in 10 stappen een businessplan?
  • Uit welke onderdelen bestaat een financieel plan?
  • Welke handige tools kun je hierbij gebruiken?
     

Stuur mij de PDF

Je ontvangt de PDF binnen 5 minuten en kosteloos in je mailbox.